Trata a presente do “comunicado sobre previsão orçamentária”, enviado pelo Síndico Adilson Mendes Dias e Administradora Oliveira Imóveis, aos condôminos do Condomínio Village Center I – Setor 2.
Considerando que:
1. Ao ser instalada a Assembleia Geral Extraordinária, no dia 26 de maio de 2011, às 19:30 h, em segunda chamada, de acordo com a convocação enviada a todos os condôminos, em 17 de maio de 2011, o senhor Rubens Rosenhein apresentou-se para presidir a Assembleia, sendo aclamado pelos presentes para assim fazê-lo, conforme o que prescreve o Art 9° da Convenção do Condomínio Residencial Village Center I e, não havendo candidato a secretariar a reunião entre os presentes, a função foi atribuída a senhora Daniela Mantone, integrante da Administradora Oliveira Imóveis;
2. Assumida a presidência da Assembleia e depois de lida a ordem do dia, cujos itens eram: “Deliberação sobre funcionários”; “Previsão orçamentária”; e “Assuntos gerais”, foi estabelecido em assembleia que seriam tratados e discutidos, assuntos sobre estacionamento, obras, seguro conteúdo, varais, cães nas áreas comuns, portaria e uniformes, no item “Assuntos Gerais”. A ordem do dia, com as devidas alterações, foi aprovada por unanimidade dos presentes;
3. Dando prosseguimento a reunião, foi anunciado o item que tratava sobre “Deliberação sobre funcionários” e dada a palavra ao síndico, senhor Adilson Mendes Dias, para as devidas explicações, por sua vez solicitou ao senhor Flávio Luiz de Oliveira Jr, da Administradora Oliveira Imóveis, que apresentasse à Assembleia os cálculos sobre a demissão de funcionários do condomínio que não estavam cumprindo as normas estabelecidas pela administração. Apresentadas as importâncias a serem indenizadas em caso de rescisão de contrato, ficou estabelecido que seria feita uma chamada extra, no mês de Junho, no valor de R$ 24,95 (vinte e quatro reais e noventa e cinco centavos), por unidade autônoma, para complementação da verba para a demissão do funcionário Luiz André. Após discussão a matéria foi aprovada pela maioria dos presentes na assembleia. Durante a discussão do assunto, o funcionário Luiz André entrou, sem autorização, no local da reunião, interrompendo e interpelando os condôminos para que não votassem por sua demissão e foi convidado pelo presidente a retirar-se do local;
4. Anunciado o item “Previsão orçamentária” foi apresentada pelo representante da Administradora a necessidade de majorar as quotas condominiais, tendo em vista a deficiência de numerário para suprir as necessidades financeiras do condomínio. Colocada a matéria em discussão verificou-se que a taxa de condomínio para as unidades de um e dois dormitórios, atualmente em R$ 31,60 (trinta e um reais e sessenta centavos), seria majorada para R$ 62,89 (sessenta e dois reais e oitenta e nove centavos), perfazendo um acréscimo de 99,02%, para as unidades de três dormitórios, atualmente em R$ 41,80 (quarenta e um reais e oitenta centavos), seria majorada para R$ 73,19 (setenta e três reais e dezenove centavos), tendo 75,10% de acréscimo e, para as unidades unificadas atualmente com R$ 64,19 (sessenta e quatro reais e dezenove centavos), seria majorada para R$ 113,42 (cento e treze reais e quarenta e dois centavos), sofrendo um acréscimo de R$ 76,69%, mais a taxa referente ao Sanep, cuja proposta, com percentuais diversos, não foi aprovada pelos presentes na assembleia, até que a administração do Condomínio apresente a prestação de contas da gestão do síndico Adilson Mendes Dias, devidamente analisada e examinada por um Conselho Fiscal eleito pela Assembleia, para que este emita seu parecer;
5. Após a rejeição da proposta de previsão orçamentária, o síndico, senhor Adilson Mendes Dias, tentou encerrar a reunião sem tratar os demais assuntos, por esta não ter atendido, segundo seu ponto de vista, o objetivo proposto, o que não foi aprovado pelos presentes;
6. No item “Assuntos gerais” foram deliberados os demais assuntos inseridos na pauta por sugestão dos presentes na Assembleia, dos quais originou a Circular 01-2011-NORMAS DO CONDOMÍNIO, enviada pelo síndico aos condôminos;
7. Durante a deliberação do item “Assuntos gerais”, foi alegado pela Administração que não havia Conselho Fiscal para examinar as contas do síndico. Dessa forma, os condôminos Geniza Granada, da unidade autônoma 15A-203, Vladimir, da unidade autônoma 17A-102, e Cleuza, da unidade autônoma 12A-203, apresentaram-se como candidatos a comporem o Conselho Fiscal do Condomínio Residencial Village Center I – Setor 2, o que foi aceito e aprovado pela unanimidade dos presentes na Assembleia;
8. Todos os assuntos propostos, pela administração e condôminos, foram discutidos e deliberados dentro da legalidade e a assembleia transcorreu sem anormalidades, exceto a intromissão do funcionário citado no item 3 acima. Nada mais havendo a tratar a reunião foi encerrada e lavrada a Ata.
Em face as considerações acima expostas e registradas em Ata da Assembleia, realizada no dia 26 de maio de 2011, discordo veementemente sobre os argumentos contidos no referido comunicado em que VSa classifica os condôminos participantes da reunião de “desordeiros” ao tratarem do assunto “previsão orçamentária”.
Previsão orçamentária, senhor síndico, é o quanto e como o Condomínio gastará e arrecadará, sendo necessário prever as despesas e nomeá-las, além de um fundo de reserva. A proposta apresentado por VSa foi simplesmente a de majorar a taxa condominial sem critérios para tal. Mesmo assim foi discutida em seus termos, embora fora de época, pois conforme prevê a Convenção de Condomínio do Residencial Village Center I, deveria ter sido
discutida e
votada, após discutir e votar o relatório e as contas da administração, em Assembleia Geral Ordinária, a realizar-se até trinta dias após o encerramento do exercício social que finda no dia 31 de dezembro de cada ano, conforme seu Artigo 14°. Endossando este artigo, a Lei 10.406, de 11 Jan 03 (NCCB), em seu artigo 1.350, diz que “
convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas”. Ainda, na letra “i”, do § 1°, do artigo 15°, da Convenção do Condomínio Residencial Village Center I, consta que ao síndico compete “
prestar contas de sua gestão a assembleia, acompanhadas da documentação respectiva e do parecer do Conselho Consultivo, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte” e o inciso VIII do Art 1.348, da Lei 10.406/03, consta que compete ao síndico “
prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”. Dessa forma a proposta foi tratada, discutida em seus termos e não aprovada pelos presentes em Assembleia, devido a falta da prestação de contas da administração e a respectiva documentação comprobatória de receitas e despesas.
A “minoria” que se encontrava na reunião, senhor síndico, era a maioria necessária para a aprovação ou não de qualquer proposta apresentada pela administração ou condômino. Cabe ressaltar que no documento de convocação de assembleia, enviado a todos os condôminos, cita “
que as decisões tomadas obrigarão seu cumprimento por parte de todo, inclusive dos ausentes” e, instalada em segunda chamada, deliberaria “com qualquer número de condôminos presentes”, conforme prescreve o Art 7° da Convenção do Condomínio. Ainda, o artigo 1.353, da Lei 10.406/03, reza que “
em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial”. Portanto, senhor síndico, não houve nenhuma obstrução de pauta e esta “minoria” foi, naquela assembleia, a “maioria” representante do condomínio conforme a Lei e usou de seus direitos de “
comparecer as assembleias e nelas votar” (letra “f” Art 4°, da Convenção e inciso III, do Art 1.335, da Lei 10.406/03).
Esta “minoria”, senhor síndico, juntamente com os demais condôminos assíduos em seus compromissos financeiros para com o condomínio, mas que não comparecem as reuniões por, talvez, estarem desiludidos com discussões que não levam a nada, é a que o reconduziu à administração, dando-lhe a chance solicitada por VSa, em propaganda pré-eleitoral, para exercer um mandato completo de dois anos.
Esta “minoria”, senhor síndico, foi iludida pelas metas administrativas oferecidas por VSa, em que o vosso plano de administração seria montado na assembleia dos moradores que seria “
realizada até dez dias após a eleição”; que iria trabalhar com Conselho Consultivo e Condôminos; que tivesse “
um grupo de moradores de espontânea vontade para formar um Conselho Fiscal com experiência para montar uma estrutura transparente e conforme a vontade dos moradores”; que teria “
respeito ao orçamento das pessoas”; entre outras promessas pré-eleitorais. Tudo falácia.
Esta “minoria”, senhor síndico, se interessa pela transparência das contas do condomínio. Esta “minoria”, senhor síndico, que representa a ”maioria”, juntamente com esta, sustenta vosso salário e os honorários da administradora que o assessora, bem como as demais despesas. Esta “minoria”, senhor síndico, que se interessa pelo Condomínio, não merece ser tratada com desdém por administradores, nem ser jogada contra os demais condôminos, por meio de comunicados que não correspondem ao que realmente aconteceu na assembleia. Portanto, senhor síndico, trate esta “minoria”, bem como os demais condôminos, com respeito e cumpra as deliberações das assembleias, a convenção e as leis que regem os condomínios.
Cita vosso comunicado, senhor síndico, que “o
aumento voluntário da participação dos moradores interessados é uma evidência que a grande maioria vem apoiando as medidas necessárias que estão sendo tomadas pela atual gestão”. Cabe, então, questionar essa administração sobre a ausência desses voluntários nas Assembleias onde são discutidos e deliberados os assuntos sobre o Condomínio e sua administração. Onde estão os colaboradores citados genericamente por VSa? Queira ou não, independente do número de membros, a Assembleia é soberana em suas decisões, quando instalada corretamente e não cabe ao síndico ou administradores mudar ou não cumprirem suas deliberações. Toda a vida condominial deve ser discutida nas assembleias de condôminos.
Há um contrassenso na afirmação de que há apoio de voluntários da grande maioria dos moradores e essa administração informa que houve um tumulto –
(1. Grande confusão ou desordem; 2. Agitação intensa, gerada causada por muitas pessoas - dicionário Aulete digital) - quando tentou-se constituir um Conselho Fiscal para cumprir as exigências da Assembleia, para examinar e dar parecer sobre as contas do administrador e assim agilizar a majoração da quota condominial.
No “tumulto” acima mencionado, consta em Ata que três condôminos, entre outros que se candidataram, foram votados e eleitos para o cargo de Conselho Fiscal e, por meio de um comunicado dessa administração, são rejeitados sob o pretexto de que não constava da convocação da assembleia o assunto “Eleição de Conselho Fiscal”, “
como reza a Convenção”. Entende-se que as decisões tomadas em assembleia que conflitem com a convenção não são válidas, mas para vosso conhecimento, senhor síndico, salvo melhor juízo, a Convenção do Condomínio Residencial Village Center I, não se refere a Conselho Fiscal e sim Conselho Consultivo, sendo este de caráter executivo. A Lei 10.406/03, em seu artigo 1.356, diz que “
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico” e neste caso prevalece a Lei, já que a Convenção é omissa. A Lei não estabelece a época, o tipo de assembleia, quorum especial ou prévia candidatura. Portanto não há motivos para não conduzir ao cargo os candidatos que se apresentaram e foram aclamados pela Assembleia ou convocar, imediatamente, uma assembleia para empossá-los, a não ser que a administração não tenha interesse na constituição de um Conselho Fiscal.
Por outro lado, senhor síndico, qualquer assunto deliberado por uma assembleia de condôminos, somente poderá ser anulado por outra assembleia de condôminos ou em juízo.
Quanto aos progressos com a redução da inadimplência é obrigação da administração buscar todos os meios de cobrança dos devedores, porque compete ao síndico “
cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos” (letra “l”, § 1°, Art 15, da Convenção) e “
cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (VII, Art 1.348, NCCB) e “
cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia” (IV, Art 1.348, NCCB), sendo que a Assembleia “
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio” (Art 1.349, NCCB). Não é permitido ao administrador oferecer parcelamentos de quotas sem autorização da Assembleia.
Essa administração alega que a pauta foi obstruída e não foi possível demonstrar o déficit nas contas do Condomínio, o que não aconteceu, tendo em vista que o assunto não estava na pauta e a referida demonstração poderia ter sido apresentada antes da acumulação das contas. Quanto a taxa de água devida ao Sanep, é cobrada mensalmente dos condôminos, porém não são recolhidas à citada autarquia, desde gestões anteriores, sendo utilizada para outras despesas, sem a devida autorização da Assembleia. Na comunicação supracitada a administração argumenta que a maioria decidiu que a taxa destinada ao Sanep ficaria para ser acertado em melhor época, mas, salvo melhor juízo, nada consta em Ata sobre o assunto.
Compreende-se a situação deficitária do condomínio, mas para isso é necessário que os condôminos, através de um Conselho Fiscal, examinem e emitam pareceres sobre as contas do síndico para que a Assembleia reunida e bem instruída documentalmente, faça cortes de gastos se for o caso, estabeleça as prioridades, apure as responsabilidades e, dessa forma, aprove o orçamento com toda a transparência possível, evitando fugas de numerário, pois o síndico mesmo “
não sendo responsável pessoalmente pelos atos praticados e obrigações assumidas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições, responderá, porém pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa” (Art 19°, da Convenção).
Mais uma vez cabe ressaltar que a “minoria desordeira” não tentou “
obstruir os trabalhos” ou criar “
problemas inexistentes”, os quais não foram citados por essa administração, mas colaborar com a discussão dos assuntos e no interesse geral do condomínio.
Se o Condomínio é deficitário e arrecada menos que gasta, cabe a administração, juntamente com os condôminos interessados, gastar menos que arrecada. Sem transparência não se alcança a excelência.-
Atenciosamente
OBS:
Não consta a data e assinatura do emitente tendo em vista que o comunicado que originou esta, não está datado e assinado. 
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro, como é de costume, ao final da coluna.
