CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL VILLAGE CENTER I
Convenção de Condomínio do Residencial Village Center I, localizado na Av Juscelino K de Oliveira n° 2200, nesta cidade.
CAPÍTULO I - DAS PARTES PRIVADAS E DE USO COMUM DO CONDOMÍNIO
Art 1° - As partes de uso privado de uso exclusivo de cada condômino são as unidades autônomas descritas e caracterizadas na individualização do edifício constante no Registro de Imóveis e muito particularmente os respectivos conjuntos com todas suas instalações internas, inclusive ramais de encanamento de água, esgoto, energia elétrica e telefone até as linhas de tronco.
Parágrafo Único – A cada conjunto corresponde uma cota ideal de terreno proporcional a respectiva área total mencionada no “caput” do artigo.
Art 2° - São dependências e coisas de uso comum ou fim proveitoso do edifício indivisíveis e inalienáveis destacadamente da respectiva unidade as referidas no artigo 3° da Lei n° 4591, de 10 de dezembro de 1964, e de modo especial o referido na individualização do imóvel.
Art 3° - Somente por acordo de 75% (setenta e cinco por cento) entre condôminos formados em assembléia geral poderão ser feitas inovações nas coisas de uso comum ou alterados os respectivos destinos.
CAPÍTULO II - DIREITOS E DEVERES
Art 4° São direitos dos condôminos:
a) Usar, gozar e livremente dispor de sua unidade autônoma, de acordo com o destino da mesma, desde que não prejudique a segurança e solidez do edifício, não cause dano aos demais condôminos e não infrinja as normas da lei ou as disposições desta Convenção;
b) Usar e gozar das partes comuns do edifício e não impedindo idêntico uso ou gozo pelos demais condôminos com as mesmas restrições da alínea anterior:
c) Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso do edifício;
d) Examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador;
e) Utilizar os serviços de eventuais empregados do condomínio e suas respectivas atribuições, desde que não perturbem sua ordem, nem desviem os referidos prepostos para atender serviços internos de suas unidades autônomas;
f) Comparecer as assembléias e nelas discutir e votar
g) Denunciar ao administrador qualquer irregularidade observada no edifício.
Art 5° - São deveres dos condôminos:
a) Guardar decoro no uso das coisas de parte comum, não as usando, nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daquele a que se destinam;
b) Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las por atividades ruidosas, ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade, ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao edifício ou incomodo aos demais comunheiros;
c) Não remover pó de tapetes, cortinas ou partes dos apartamentos senão com aspiradores dotados de dispositivo que impeçm sua dispersão;
d) Não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em lugares que sejam visíveis do exterior, ou de onde estejam expostos ao risco de cair;
e) Não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, ou área interna;
f) Colocar lixo, detritos, etc, apenas nos recipientes e locais a este fim destinado;
g) Não decorar paredes, portas e esquadrias externas a unidade autônoma com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edifício;
h) Não usar toldos externos nem colocar e permitir que se coloque letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros;
i) Não colocar e nem deixar que se coloque nas partes comuns do edifício quaisquer objetos ou instalações sejam de que natureza forem;
j) Não utilizar eventuais empregados do condomínio para serviços particulares;
l) Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo a solidez do edifício, ou incomodo aos demais comunheiros/
m) Não manter nas respectivas unidades autônomas, quaisquer animais que possa causar incomodo aos demais condôminos;
n) Não fracionar a respectiva unidade autônoma para fins de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente;
o) Contribuir para as despesas do edifício e para constituição de eventuais fundos de reserva votados em assembléias, na proporção das respectivas frações ideal de terreno efetuando o recolhimento nas épocas determinadas;
p) Contribuir para o custeio das obras determinadas pela assembleia, na proporção de suas respectivas frações;
q) Permitir o ingresso em sua unidade autônoma, do administrador ou prepostos do condomínio, quando isto se torna indispensável a inspeção ou realização de trabalhos relativos a estrutura geral do edifício, sua segurança e solidez, ou indispensável a realização de reparos em instalações, serviços e tubulações nas unidades autônomas vizinhas;
r) Não permitir a realização de jogos infantis em quaisquer das partes comuns do edifício a não ser em área destinada para este fim;
s) Comunicar ao administrador, imediatamente, a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma.
CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLEIAS GERAIS
Art 6° - As assembléias gerais serão convocadas mediante edital ou carta registrada ou protocolada pelo administrador ou por condôminos que representem, pelo menos 25 % (vinte e cinco por cento) do condomínio.
§ 1° - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo administrador ou pelos condôminos que as fizerem.
§ 2° - As convocações das assembléias gerais ordinárias serão acompanhadas do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao próximo exercício.
§ 3° - Entre a data da convocação e a da assembléia deverá mediar um prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo.
§ 4° - As assembléias gerais extraordinárias poderão ser convocadas co prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior quando houver comprovada urgência.
§ 5° - É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a assembléia em primeira ou em segunda convocação, mediando entre ambas o período de uma hora, no mínimo.
§ 6° - No caso de convocação por carta, serão as mesmas enviadas para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno comunicação de outro endereço, para o qual devam ser remetidas as aludidas convocações.
Art 7° - As assembléias gerais realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem 75% (setenta e cinco por cento) do condomínio e, em segunda, com qualquer número.
Art 8° - É lícito fazer-se o condômino representar nas assembléias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio administrador ou membro consultivo.
Art 9° - As assembléias serão presididas por um condômino, especialmente aclamado no ato, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao administrador presidir ou secretariar os trabalhos das assembléias.
Art 10° - Das assembléias serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, cujas atas serão assinadas pelo presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes que o quiserem, os quais terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes.
Parágrafo Único – As despesas com a assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino serão pagas por este, se o recurso for desprovido.
Art 11° - Os votos serão proporcionais as frações ideais do terreno pertencentes a cada condômino, computando-se os resultados das votações por maioria de votos calculados sobre o número de presentes, a vista do livro de presenças por todos assinado.
§ 1° - Será exigida maioria qualificada, ou unanimidade, para os casos previstos no artigo 12° desta Convenção.
§ 2° - Se a unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão eles o condômino que os representará, credenciando-o por escrito que será exibido na assembléia.
§ 3° - Não poderão tomar parte nas assembleias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhes tenham sido impostas.
§ 4° - É vedado ao condômino votar em assuntos em que tenha particular interesse.
Art 12° - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias para todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir, exigindo-se:
a) Maioria que represente 75% (setenta e cinco por cento) das frações ideais, para a realização de benfeitorias meramente úteis e/ou inovações no edifício, bem como para decidir a destituição do síndico;
b) Maioria, que represente mais da metade das fracões ideais, para deliberar a não reedificação em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na destruição de mais de 75% (setenta e cinco por cento) do edifício;
c) Unanimidade, para aprovar modificação na estrutura ou no aspecto arquitetônico do edifício ou benfeitoria meramente voluptárias, e, ainda para deliberar sobre o destino do edifício, de partes comuns do mesmo ou de suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matéria que altera o direito de propriedade dos condôminos;
d) Maioria qualificada ou unanimidade, para as deliberações as quais a lei imponha uma ou outra, e que não estejam previstas nas hipóteses acima.
Art 13° - A assembleia geral extraordinária realizar-se-á mediante convocação expressa, com os requisitos previstos no artigo 6° e parágrafos desta Convenção, competindo-lhe:
a) Deliberar sobre matéria de interesse geral do edifício ou dos condôminos;
b) Decidir em grau de recurso, o assunto do interessado ou dos interessados na convocação;
c) Destituir o síndico a qualquer tempo, independentemente de justificação;
d) Examinar os assuntos que lhe sejam impostos ou propostos por qualquer condômino;
e) Apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia.
Art 14° - A assembléia geral ordinária realizar-se-á até 30 (trinta) dias após o encerramento do exercício social, que findará em 31 (trinta e um) de dezembro de cada ano, e a ela compete:
a) Discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativas ao exercício findo;
b) Discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando fundos de reserva, se convier;
c) Eleger os membros do Conselho Consultivo;
d) Eleger o síndico ou administrador, quando for o caso, fixando-lhe a remuneração, se assim for decidido;
e) Votar as demais matérias constantes da ordem do dia.
CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO
Art 15° - A administração do Residencial Village Center I será individualizada em quatro áreas sendo estas assim definidas:
Área A – Compeendida entre a Av Juscelino K. de Oliveira e a primeira rua.
Área B – A partir da primeira futura rua até a segunda futura rua, partindo-se da Av Juscelino K. de Oliveira.
Área C – Da segunda futura rua até o final do conjunto.
Área D – Compreendida pelos centros comerciais I e II.
A administração de cada área caberá a um síndico ou administrador, condômino ou não, pessoa física ou jurídica, eleito em assembléia geral ordinária por área pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito. A função de síndico geral será exercida isoladamente, em rodízio de 6 (seis) meses, sendo o primeiro a cumprir o mandato o síndico da Área A, o segundo o da Área B e assim sucessivamente.
§ 1° - Ao síndico compete:
a) Representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo que se refira em assuntos de interesse da comunhão;
b) Superintender a administração da edifício;
c) Cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção e as deliberações das assembléias;
d) Admitir e demitir empregados, bem como fixar as respectivas remunerações;
e) Ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja indispensável a segurança ou conservação do edifício, até o limite de eventual fundo de reserva ou que lhe tenha sido fixado em assembléia;
f) Executar fielmente as deliberações da assembléia no que diga respeito as disposições orçamentárias;
g) Convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por um grupo que represente, no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) dos condôminos;
h) Prestar, a qualquer tempo, informações sobre atos da administração;
i) Prestar contas de sua gestão a assembléia, acompanhadas da documentação respectiva e do parecer do Conselho Consultivo, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;
j) Manter e escriturar livro-caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo, ou outro tipo de escrituração que seja tecnicamente aceito em juízo;
k) .
l) Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos nas despesas normais ou extraordinárias do edifício, aprovadas em assembléia, bem como multas impostas por infração das disposições legais ou desta Convenção;
m) Comunicar a assembléia as citações que receber;
n) Procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre condôminos;
o) Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu poder.
§ 2° - Ao síndico geral compete: Coordenar as despesas comuns às áreas.
Art 16° - O síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade.
Art 17° - O administrador receberá a remuneração mensal que lhe for fixada pela assembléia geral, se for o caso.
Art 18° - Na hipótese de vaga, a assembléia, ordinária ou extraordinária, elegerá outro síndico, que exercerá o mandado pelo tempo restante. Em caso de destituição, o síndico prestará, imediatamente, contas de sua gestão.
Art 19° - O síndico não é responsável pessoalmente pelos atos praticados e obrigações assumidas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições, responderá, porém pelo exceso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
Art 20° - O condomínio de cada área terá um Conselho Consultivo de 3 (três) condôminos com mandato de um ano, os quais serão eleitos pela assembleia geral. O Conselho funcionará como órgão consultivo do síndico, assessorando-o na solução dos problemas do condomínio. Caberá, também, ao Conselho Consultivo:
a) Opinar nos assuntos pessoais entre síndico e os condôminos;
b) Examinar as contas do síndico e emitir parecer sobre as mesmas, antes de serem submetidas a apreciação da assembleia geral;
c) Dar parecer em matéria relativa a despesas extraordinárias.
Art 21° - As áreas sociais de cada quadra deverão ser utilizadas pelos condôminos moradores daquela área e, compete ao administrador de cada área, juntamente com os demais condôminos, determinar as regras de utilização das mesmas.
CAPÍTULO V - DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO
Art 22° - Constituem-se despesas comuns de cada área:
a) As relativas a manutenção, conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes, coisas e dependências comuns do edifício;
b) O prêmio do seguro do edifício e dos empregados;
c) Impostos e taxas que incidam sobre as partes, coisas e dependências comuns do edifício;
d) A remuneração do síndico e dos empregados do condomínio, quando for o caso, bem como os encargos de previdência e assistência social;
e) Os gastos com material de expediente e com a realização de assembléias, ressalvando o disposto no parágrafo único do artigo 10°.
Art 23° - Os condôminos deverão concorrer para o custeio das despesas comuns de cada área até o dia 5 (cinco) do mês subseqüente ao mês a que pertença a respectiva quota, realizado o rateio proporcional as frações ideais do terreno pertencente a cada comunheiro; da mesma forma, serão rateadas as despesas extraordinárias e as quotas para formação de eventual fundo de reserva, realizando-se o recolhimento nos prazos estabelecidos pelas assembléias que as aprovarem.
Art 24° - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados, bem como o aumento das despesas a que der causa.
Parágrafo Único – O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados as partes e as coisas comuns de cada área, pela omissão de condômino ou de prepostos seus, na execução dos trabalhos ou reparações na sua unidade autônoma.
Art 25° - O saldo remanescente no orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembleia ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de 15 (quinze) dias.
CAPÍTULO VI - DAS PENALIDADES
Art 26° - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão, a beneficio do condomínio, os juros moratórios de 1% (um pro cento) ao mês, além de multa irredutível de 10% (dez por cento), incidentes, ambos, sobre os valores em mora. Além dessas penalidades ficará a dívida, após 90 (noventa) dias de atraso, automaticamente sujeita a correção monetária, obrigando, então, o administrador, a cobrá-la judicialmente, hipótese em que responderão, ainda, os condôminos inadimplentes, pelas custas processuais e pelos honorários do advogado contratado pelo condomínio.
Art 27° Afora as penas cominadas em lei fica, ainda, o condômino, que, transitória ou eventualmente, perturbar o uso das partes ou coisas comuns, ou que der causa a despesas, sujeito a multa no valor correspondente 03 (três) quotas de condomínio, sem prejuízos das demais consequências civis e criminais de seu ato.
Art 28° - A multa de que trata o artigo anterior será imposta e cobrada pelo síndico com parecer prévio do Conselho Consultivo e recurso do interessado para a assembleia geral.
CAPÍTULO VII – DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Art 29° - A presente Convenção, que sujeita a todo ocupante, ainda que eventual, do edifício, ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores a título universal ou singular poderá ser modificada pelo voto de 75% (setenta e cinco por cento) dos que o forem ao tempo da alteração.
Art 30° - Fica eleito o Foro desta Comarca de Pelotas, estado do Rio Grande do Sul, para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dos dispositivos desta Convenção.
Art 31° - Os casos omissos serão regulados pelas disposições legais que disciplinam a matéria, especialmente pela Lei n° 4591, de 16 de dezembro de 1964, e legislação posterior.
Pelotas, RS, 12 de julho de 1995
