A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória, por ficção da lei. É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício seguinte, entre outras matérias que constarem da "ordem do dia". A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.
Quando tratar-se de assembléia que está deliberando sobre despesas ordinárias, se estiver ausente o proprietário, neste item, o locatário poderá votar. Esta faculdade outorgada ao locatário teve origem na lei do inquilinato.
A Assembléia Geral Extraordinária é destinada ao exame e deliberação de temas extraordinários, que derivam de situação especial, portanto não oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.
A Assembléia Geral Ordinária se realiza conforme previsão e finalidade inserida na Convenção de Condomínio. Já a Assembléia Geral Extraordinária se realiza em razão de fato relevante, mediante convocação do síndico ou por convocação de condôminos que representem ¼ (um quarto), do condomínio.
O quorum para instalação e deliberação nas assembléias, qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes e as matérias constantes da "ordem do dia" poderão ser aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige quorum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para destituição do síndico, etc.
As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos na convocação e instalação, obriga a todos os condôminos, presentes ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multas, mesmo quando claramente devidas, etc.
Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de:
a) fraude nas contas;
b) nulidade da assembléia por falta de quorum;
c) participação de terceiros - não condômino - na votação cujo voto tenha o poder de alterar o resultado;
d) falta de convocação para o assunto discutido;
e) falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocação etc.
Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio, mas, deverão ser observados todos os outros requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei.
Uma vez instalada a assembléia o quorum a ser obedecido será o da convenção.
Se a Convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações ideais.
Se a assembléia não se reunir nos 15 dias após o pedido de convocação, por qualquer motivo, o juiz, mediante pedido da parte interessada, decidirá a respeito.
Fonte:
Consumidor Brasil - É bom saber
